本文自南都·湾财社炒股配资网
采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬
编辑 | 柴华
8月25日，上海优化调整房地产政策，宣布符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。这是继北京、广州发布楼市新政之后，又一个宣布放松楼市新政的一线城市。
沪籍家庭及单身人士，在外环外购房不限套数
根据上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门今日联合印发的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策，《通知》自2025年8月26日起施行。
在调减住房限购政策方面，通知指出，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。此外，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
在优化住房公积金政策方面，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。对购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。此外，支持提取住房公积金支付购房首付款，支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
通知还指出，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。完善个人住房房产税政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，自2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
上海楼市新政与北京政策保持同步
8月18日召开的国务院第九次全体会议要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。在此前后，北京、广州均出台的相关楼市新政。
当中北京于8月8日出台新政，京籍居民家庭、在北京连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数；成年单身人士在北京购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。同时也加大二套房公积金贷款支持力度。8月20日，广州发布“商转公”贷款新政。
针对此次上海放松房地产政策，58安居客研究院院长张波分析指出，新政直指市场供求不平稳点，主要从需求侧发力，从多维度对房地产市场产生影响，“预计政策短期将有效提升外环外市场热度，减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市”。
张波指出，上海外环外购房套数的放松，政策方向和北京保持了同步，也是针对市场需求不足的区域进行针对性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域。从北京政策效果看，放宽外围限购后，市场的热度上升会表现明显，但由于上海的外环内新房供应占比高于北京，并且今年以来持续有核心区的优质地块供给，这一政策的效果对上海新房市场的整体拉动力会弱于北京，但对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京。
在这次新政，上海对单身人士的政策性限制成为历史，体现出对单身人群自住需求的有效保障，对于在沪工作的单身青年人才、新市民等群体，在满足社保或个税缴纳年限后，能更轻松购房，单身购房群体活跃度提高。这条政策将和外环外放松形成合力，大量单身人士的购房需求将在外环外得到有效满足。
业内分析
北京、上海新政之后，深圳跟进概率增强
中指研究院政策研究总监陈文静分析指出，上海本次政策依然是对已经具备购房资格的人群释放政策利好。根据中指研究院监测数据显示，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1至7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。
陈文静表示，本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，这次上海政策出台，将产生“量提升、价更稳”的积极效应。结合即将到来的传统“金九银十”阶段，各地售楼处和中介公司等都会积极宣传和利用好政策。预计新房带看和签约量将有积极上升的良好势头，而二手房亦会因房票增加、市场联动等影响而保持活跃态势。
“综合来看，上海属于全国优质的房地产市场，最近几年亦强于其他城市。当前新政效应预期很好，并会促进市场更为活跃和积极向上”。严跃进认为炒股配资网，当前上海购房政策属于历史上最为宽松的一次。
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